Montag, 30. März 2020

Corona: Natürlich müssen Mieter zahlen!

Entsetzt zeigt sich Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, vom Vorstoß von Adidas und anderen Großunternehmen. „Es ist ein Affront gegen die vielen kleinen und mittleren Gewerbetreibenden, die um ihr Überleben kämpfen, wenn wirtschaftlich starke Großunternehmen ihre Rendite weiter nach oben treiben wollen und sich dadurch auf die verheerende Pandemie berufen.“


Auch Vermieter benötigen ihre Miete, um eigenen Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen, aber auch um ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten zu können. Viele Vermieter sind selbst in finanziellen Schwierigkeiten, etwa Gewerbetreibende oder Handwerker, die ihre Geschäfte schließen mussten oder denen die Aufträge wegbrechen. Und dennoch versuchen auch diese selbst in Not geratenen Vermieter ihre Mieter zu unterstützen. Dass sich nun finanzstarke Großkonzerne weiter bereichern wollen, erscheint in dieser Situation wie ein Schlag ins Gesicht. „Es kann aber auch als Aufruf an Vermieter von Gewerbeimmobilien wirken, die Gewerberäume beim nächsten Mieterwechsel wieder an einen Mittelständler oder einen kleinen Gewebetreibenden für eine geringere Miete zu vermieten als an Großunternehmen!“, betont Dr. Kirchhoff.
Haus & Grund Bayern stellt klar: Trotz des verstärkten Mieterschutzes müssen Mieter auch weiterhin fristgerecht zahlen; dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können. Alles andere ist eine Falschinformation. Im Einzelnen gilt:


•    Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020


Das neue Recht gilt nicht für Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann. Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.


•    Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020


Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.
Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass sich seine Zahlungsschwierigkeiten auf die COVID-19-Pandemie zurückführen lassen. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils/ zur vollen Überzeugung des Gerichts muss er folglich nicht erbringen.
Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.


•    Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020


Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.